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房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来。

　　近日来，碧桂园、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞的方式，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。

　　“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。

　　前所未有的洗牌之年

　　2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期。

　　中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。

　　商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去的2022年，是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代，但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折、市场收缩、格局重塑。

　　五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”

　　李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策。中指研究院称，从近期的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。

　　信贷资金是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”李华表示。

　　李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任，增强队伍活力。

　　朱静表示，新的一年，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望；地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。

　　在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。

挖掘内涵，活化校园文化遗产******

　　【专家观点】

　　作者：王琦（中央党校〔国家行政学院〕习近平新时代中国特色社会主义思想研究中心研究员）

　　党的二十大报告指出，加大文物和文化遗产保护力度，加强城乡建设中历史文化保护传承。历史的积淀，使得大量的文化遗产、建筑遗产留存在一些大中小学校园内，形成了一道独特而亮丽的风景线。校园里饱经风霜的一草一木、一砖一瓦，无不诉说着自己所携带的历史、文化、科学等丰富信息，它们镌刻着红色印记，蕴含着人文情怀，展现着跨越时代的建筑风貌，不仅是学校环境育人的素材和思政教育的载体，潜移默化地影响着学生的思想观念和行为方式；更是中华文明的瑰宝和精魂，让全体中华儿女坚定文化自信，增强家国情怀。

清华大学 资料图片

　　校园历史文化遗产塑造环境优美、底蕴深厚的文化校园，能够以文化人、以美育人

　　校园环境是看得见、摸得着，最直观、最立体的美的享受，是以美育人的重要组成部分。那些青瓦红墙藏古韵的早期建筑格调高雅、细节精致，和现代建筑、自然景观相互交融，共同组成富有品位、美不胜收的大美校园，浸润师生心田，通过审美的愉悦，触动学生感受自然之美、生活之美。例如，清华大学的荷塘月色、穹顶礼堂等早期建筑，水木明澈，草叶成荫，既有庄重气派，又有玲珑剔透；武汉大学的珞珈山麓、东湖之滨，中西合璧、布局精巧的早期建筑群气势恢宏、浑然一体；中山大学的早期建筑群红砖绿瓦，古朴而悠远，在巨树的掩映下，透露着厚重历史和蓬勃生机。身处优雅静谧、钟灵毓秀的校园，使人内心安宁、心胸宽广、格局开阔，远离浮躁和喧嚣；驻足在底蕴深厚、人杰地灵的校园，让人感受到生机盎然的文化氛围，徜徉在丰盈积极的精神世界中。

　　校园历史文化遗产展现独一无二的校园精神和校风学风，能够润物无声、提供源源不断的精神力量

　　优良的学风校风是治学之本、成才之本、立校之本，校园内的历史文化遗产承载着学校的发展史，记录着历届学子们在这里挥洒青春热血、大先生们在这里传道授业解惑、前辈先贤们在这里托举起国家和民族复兴使命的珍贵场景。这些历史具有强大的穿透力、感染力和凝聚力，引导学生树立正确的三观和崇高远大的人生理想，提升师生的社会责任感和民族使命感。比如北京大学的燕南园，是燕京大学时期修建的教职工住宅区，这里先后居住过多位各个领域的璀璨明星和文化巨匠，这些建筑和饱经风霜的古树一道诉说着大先生们在燕南园的焚膏继晷和生活传记。岁月更迭，历久弥新，他们留存下来的绝非单纯的科研成果和经典著述，更是深蕴于日常点点滴滴中的文化意义和人文精神，让勤奋严谨求实创新的北大学风在亭台楼阁、湖光塔影之间生生不息，时刻提醒着青年一代要始终保持一股顽强拼搏、勇于开拓的精气神，在奉献社会的进程中书写无愧于时代的壮丽篇章。

　　校园历史文化遗产烙印革命壮丽史诗，传承红色基因血脉，能够培根铸魂、红色育人

　　校园里的革命文物、遗址遗迹深刻反映中国共产党救国、兴国、富国、强国的百年奋斗史，在党的旗帜引领下，学校及其师生与党同心、同向同行，是学校最直接且最能有效利用的爱国主义教育资源。红色文物、遗址记录的红色故事所蕴含的理想信念、精神追求和行为规范，不仅让学生深刻领悟中国共产党和中国人民的奋斗历程，深刻领悟为什么历史和人民选择了中国共产党和社会主义，更加坚定“四个自信”，同时也会潜移默化地影响学生的价值追求和行为选择，让学生树立正确的义利观，提高抗压抗挫折能力。例如，鼓浪屿红色革命旧址“厦门青年战时服务团”坐落在厦门二中校内，厦门二中充分运用红色资源，把革命先辈请进校园在旧址讲述红色故事，借助文化节展开形式多样的活动，师生共同演绎学校的红色历史，组成以学生为主体的鼓浪屿红色文化宣讲队，走进社区为市民讲党史；党的早期北京革命活动旧址长辛店工人夜班通俗学校坐落在北京市长辛店第一小学校内，承载着早期中国工人运动的悲壮历史和勇往直前的二七精神，这里作为红色教育基地对公众开放后，师生们举办专题展，积极参与志愿者宣讲团，不断推动党史学习教育走深走实；1927年，北京潞河中学诞生了通州第一个党支部，潞河中学依托红色资源，建设了校史馆、烈士纪念碑，通过“沉浸式”现场教学等多种方式赓续红色血脉，引导学生“扣好人生第一粒纽扣”。

　　校园历史文化遗产凝结中华民族传统文化，学校的研究和利用，能够推动中华优秀传统文化创造性转化、创新性发展

　　有高度的文化自信、文化的繁荣兴盛，才有中华民族的伟大复兴。要深入挖掘文物、遗产所蕴含的文化内涵，提高研究阐释和展示传播水平，让文物“活起来”，让灿若星河的文化遗产“说话”，滋养中华民族延绵不绝、民族精神生生不息。学校特别是高校原本就是学术研究、创新发展的重镇，也是国家文化软实力的鲜活名片，对其如数家珍的历史遗迹、文化遗产进行保护和传承，不仅是责任使然，更有得天独厚的优势。例如，坐落在湖南大学的岳麓书院，是全国修复最好、保存最完整、规模最大的一所古代书院，历经千年，弦歌不绝，讲堂上高悬着的“实事求是”匾额，是1917年湖南公立工业学校搬进岳麓书院办学时确立的校训，取自东汉史学家班固在《汉书》中写下的“修学好古、实事求是”，是对古人求索真知的文化传承。青年毛泽东曾在此生活居住，思索着改造旧中国的方案，使这里成为我们党实事求是思想路线的一个策源地。湖南大学不断推动书院文化资源的“活化”，岳麓书院学规写入学生基本行为规范，以书院为依托进行习礼育人，将国学经典融入大思政课程，打造纪录片和专题片等文化产品，让全社会感受到中国古代书院的文化内涵，推进中华传统文化对外传播。

　　历史文化遗产是不可再生、不可替代的珍贵资源。校园内的历史文化遗产是学校悠久历史和光荣传统的真实写照，对内激发广大师生的爱国爱校热情；也是中华民族精神血脉和璀璨文明的重要标识，对外展现学校的校园风貌和良好形象。我们要将校园的历史文化遗产保护好、管理好、研究好、利用好、传承好、传播好，使其在以美育人、环境育人、提供公共文化服务、满足人民精神文化生活需求等方面发挥更大的作用。

　　《光明日报》（ 2023年01月10日 14版）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）