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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
兵支书建功立业天地广****** 本报讯特约记者时庆报道：“咱们村今年收入稳步增长，接下来要想办法让村集体经济更强、让村容村貌更美。”12月13日，浙江省嘉兴市南湖区新丰镇金章村，兵支书陈祖亮结合村里发展实际和全面推进乡村振兴进行专场宣讲，现场30余名党员群众不时报以热烈掌声。 “建机制、搭平台，以人才振兴推动乡村振兴。”嘉兴市委组织部副部长盛杰非介绍，退役军人政治素质过硬，熟悉村级事务，已成为乡村振兴的生力军。为吸引更多优秀退役士兵投身乡村振兴，促进退役军人就业创业，嘉兴市委组织部、市退役军人事务局和市民政局联合出台《关于引导退役军人到村（社区）就业的实施意见》，鼓励优秀退役军人参与基层建设、服务家乡发展。 近年来，嘉兴市总结推广兵支书经验做法，引导广大退役军人到村（社区）就业，通过定向招聘、培养选拔、作用发挥、长效制度，统筹做好“选育用管”4篇文章。通过培育引导、扶持激励，兵支书、兵委员熟练掌握农村基层党建、产业发展等履职所需专业知识。截至目前，全市村（社区）专职工作者中共有退役军人2500多人，占村（社区）专职工作者总数的21.6%，其中兵支书占村（社区）党组织书记的39%。 嘉兴市退役军人事务局局长陈永根介绍，他们挖掘村（社区）适合退役军人的优质就业岗位，加大从优秀退役军人中选聘党的基层组织、村（社区）专职工作人员力度，加强退役军人进入村（社区）储备人才、两委班子成员选拔培养，并成立工作领导小组，由市退役军人事务局负责各项工作的具体落实，确保机制运转顺畅。 “培训让我开阔了眼界，增长了见识。”经过一番“加钢淬火”，兵支书夏梁扎根乡村的信心更足了。今年5月，嘉兴市秀洲区新塍镇沙家浜村党总支书记夏梁走进嘉兴市退役军人学院参加培训。期间，他寻求到与地方高校合作的机会，在沙家浜村建起乡村振兴学院，聚焦激活红色元素、设计红色旅游线路、讲好红色故事，加快红色资源挖掘和开发进度，切实将沙家浜村打造成红色文化赋能乡村振兴的展示窗口和实践范例。 聚焦打造高素质专业化兵支书队伍，探索建立覆盖全面、指向精准、高效实用的兵支书教育培训体系，有效提升了兵支书的履职能力和专业素养。市退役军人事务局联合嘉兴市退役军人学院对纳入村级后备干部人才库的退役军人，根据其个人特点和岗位需要，制订一对一精准培训计划，开办兵支书专题培训班，开展退役军人实用技能培训、岗位练兵，让兵支书尽快胜任本职、建功立业。 此外，该市还在选用提拔、待遇保障、监督管理等方面做文章，让兵支书、兵委员在工作上有劲头、待遇上有奔头、发展上有盼头，使他们安心在乡村振兴的广阔天地上大展拳脚。 （文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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